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Debido, en buena medida, al fuerte peso que tienen en la economía española actividades con grandes requerimientos materiales e incidencias territoriales, como son el negocio inmobiliario y la construcción de viviendas e infraestructuras, colaboradora necesaria de ese negocio, los enunciados, tan a la moda, de la sostenibilidad ecológica y de la desmaterialización económica no han aplacado hasta el momento los crecientes requerimientos de agua, energía y materiales de la economía española, ni recortado sus secuelas de deterioro ecológico, que se mueven gobernados por el simple pulso de la coyuntura económica. Este peso culmina con el boom inmobiliario que vive la economía española desde hace algo más de un lustro, que se une al de obras públicas, financiadas en parte con los fondos europeos.
La conjunción de determinados intereses inmobiliarios con la pujante demanda de compradores nacionales y extranjeros ha provocado el “tsunami” de edificios e infraestructuras que ha venido recorriendo el territorio y dañando ecosistemas y paisajes singulares e, incluso, el patrimonio inmobiliario preexistente. A ello ha contribuido la dejación de los poderes públicos en sus competencias sobre la ordenación integrada del territorio. Para suplir esta carencia habría que establecer un marco institucional que permita gestionar el conjunto del territorio como un stock limitado, atendiendo a sus orientaciones, sus calidades y valores patrimoniales a salvaguardar, que debería de apoyarse en tres aspectos: núcleo administrativo responsable con instrumentos adecuados de regulación, información de diagnóstico y seguimiento y proceso de participación que precise y respalde la nueva disciplina acordada.
El negocio inmobiliario se genera, en nuestro país, de añadir varios ceros al valor de los terrenos por el mero hecho de hacerlos urbanizables, teniendo los políticos la llave de este negocio.
La historia urbanística de gran parte de las ciudades españolas recorre toda la geografía nacional, alcanzando su cenit en las zonas turísticas del litoral y cobrando una importancia económica sin precedentes. Actualmente, España se ha convertido en el país con menor porcentaje de viviendas en alquiler de toda la UE, extendiéndose el virus de la especulación inmobiliaria por todo el cuerpo social, como consecuencia de las fuertes revalorizaciones de los precios de los inmuebles ocurridas en los últimos tiempos, apoyada en una financiación inusualmente copiosa y barata.
La intensidad y duración sin precedentes del presente boom inmobiliario viene alimentada por los medios de financiación, también sin precedentes, que le otorga la flamante posición de dominio adquirida por la economía española bajo el paraguas del euro. A esta liquidez se unió un marco institucional propicio a la inversión inmobiliaria y al reparto de las plusvalías entre propietarios, promotores y ayuntamientos, que desembocó en casos tan sonados como el de Marbella.
Un rasgo diferencial del presente boom inmobiliario es el mayor afán en comprar viviendas como inversión, unido a la mayor presencia de compradores extranjeros.
Cuando las gestoras de inversiones ofrecen, junto a los productos financieros, productos inmobiliarios que se pueden comprar sobre el papel, viéndolos por Internet, vemos que el mercado inmobiliario español compite con los mercados financieros a la hora de atraer el ahorro de los potenciales inversores. Así, la crisis bursátil de los últimos años, unida a las sucesivas rebajas del tipo de interés, han sido desastrosas para el territorio peninsular, ya que han generado un huracán de dinero presto a invertirse en ladrillos y cemento, al que se añade otro de fondos estatales y comunitarios plasmados en potentes infraestructuras que, lejos de “vertebrar” el territorio, suelen acentuar sus segregaciones y desequilibrios.
La construcción de edificios e infraestructuras se ha difundido así por el territorio peninsular, a modo de melanoma sin control: la proliferación de grúas y la escasez de árboles ofrecen hoy en nuestro país un paisaje bien singular en Europa.
La construcción nueva presiona con fuerza sobre determinadas zonas y se abandonan y despueblan otras, acentuado los desequilibrios territoriales hasta extremos inusuales en Europa.
Los modelos territoriales constructivos dominantes contribuyen, así, a engullir, degradar o abandonar los asentamientos tradicionales, haciendo que la explosión urbana y sus servidumbres afecten al medio rural, utilizado como mera zona de abastecimiento y vertido.
Pero también el mismo medio rural se ha visto directamente modificado por las reglas del juego económico imperantes, que han desencadenado la crisis de la “sociedad agraria tradicional”, con sus secuelas de la emigración y el abandono de los pueblos, originando pérdidas y deterioros patrimoniales, que han sido ignorados o banalizados por los enfoques económicos dominantes. Entre estas pérdidas figura, en primer lugar, la de las culturas y modos de gestión tradicionalmente adaptados a las características edafoclimáticas de los territorios, que mantenían las pautas de diversidad biológica y de paisaje específicas de las distintas agriculturas que ha venido albergando el territorio peninsular.
Es evidente que la “sociedad agraria tradicional”, habituada a convivir con rendimientos bajos e irregulares, con penurias y desigualdades manifiestas, distaba mucho de ser perfecta pero, al igual que los modelos urbanos y constructivos imperantes contri-buyeron más a destruir que a mejorar la ciudad clásica y la arquitectura vernácula, la modernización agraria contribuyó más a destruir que a mejorar los sistemas agrarios y los modos de vida tradicionales.
La doble degradación territorial que acusa el medio rural, originada tanto por intensificación o abandono de la actividad agraria como por servidumbres de la propia explosión urbana, hace que el campo deje de ser la reserva de naturaleza que en su día fue, para convertirse en un espacio cada vez más degradado y carente de interés estético. Lo cual induce a proteger los jirones de naturaleza o de sistemas agrarios tradicionales que aún subsisten, elevándolos a la categoría de “parques”. Pero el mero aislamiento de esos espacios no asegura su conservación si no se modifican las tendencias de degradación que recorren el resto del territorio, como bien ilustran los desastres por vertido o desecación ocasionados en Doñana y Las Tablas de Daimiel por actividades desarrolladas en el entorno. Sobre todo cuando dicha política de “parques”, en vez de mejorar, acostumbra a eliminar las actividades y asentamientos que habían coevolucionado secularmente con el medio natural y originado la singularidad de sus paisajes, sustituyéndolos por presiones turísticas y “naturalísticas” degradantes y artificializadoras de los hipotéticos espacios “naturales” a conservar.
El problema ecológico estriba en que la construcción es una actividad muy exigente en energía y materiales y tiene una gran incidencia territorial, que se ve incrementado debido a que el presente boom inmobiliario está instalando un modelo territorial, urbano y constructivo y un estilo de vida que resulta mucho más exigente en recursos y pródigo en residuos y en daños ecológico-ambientales que los previamente existentes. A su vez, la eficiencia en el uso del suelo decae con el actual modelo urbanístico, que exige cada vez mayores servidumbres indirectas.
Todo arranca de no haberse tomado en serio por el Estado las políticas sobre el territorio, el urbanismo y el medio ambiente en el momento de su descentralización, cediendo las competencias en estas materias a los gobiernos regionales y locales, sin haber establecido criterios e instrumentos previos de orientación y control. Los vientos descentralizadores y desreguladores dominantes acabaron generando un contexto propicio a la extensión de la urbanización dispersa que separa, además, piezas y funciones urbanas, que sólo pueden conectarse después con medios motorizados, a la vez que desatiende la conservación y mejora de la ciudad, como proyecto de vida colectivo y del propio patrimonio inmobiliario.
Las preocupaciones ecológicas han de trascender en nuestro país de los problemas de contaminación y de protección de especies y espacios, para ocuparse del propio metabolismo de la economía española y de la pinza de deterioro territorial que ocasiona la evolución en curso de los sistemas agrarios y sistemas urbanos.
En lo que concierne a estos últimos tampoco cabe apelar simplemente al urbanismo “ecológico” o a la construcción “bioclimática”.
España ha cubierto sobradamente el “déficit” de viviendas con relación a la población, pero no las necesidades de vivienda de ésta, habida cuenta que las espectaculares subidas de precios se han simultaneado con una presencia cada vez más reducida de “vivienda social”. Así, España es récord en viviendas secundarias y desocupadas, a la vez que sigue siéndolo en destrucción del patrimonio inmobiliario por demolición y ruina. El principal problema a resolver tendrá que ver con la gestión de un patrimonio inmobiliario de mala calidad, sobredimensionado e ineficientemente utilizado. La situación actual pide a gritos políticas que, a diferencia de las actuales, propicien la rehabilitación frente a la construcción nueva, la arquitectura acorde con el entorno frente al estilo universal imperante, la vivienda como bien de uso frente a la vivienda como inversión, la vivienda social frente a la vivienda libre, la vivienda en alquiler frente a la vivienda en propiedad, la rentabilización a través de rentas y no plusvalías.
El primer reto futuro desde el ángulo de la sostenibilidad y de la habitabilidad urbanas no estribará tanto en mejorar la calidad de la construcción y el urbanismo nuevos como, sobre todo, en gestionar la ciudad y el patrimonio construido, rehabilitándolos y reconvirtiéndolos sobre nuevas bases, ya que los elevados ritmos de construcción nueva están dotando a nuestro país de un patrimonio urbano a la vez sobredimensionado y de mala calidad urbanística y constructiva.
Para retomar la ciudad como proyecto, el nuevo urbanismo debe apoyarse, en primer lugar, en un núcleo administrativo políticamente responsable de ese proyecto, capaz de orientarlo y de crear la normativa necesaria. En segundo lugar, en un sistema de información que permita el diagnóstico y seguimiento integrado de las calidades y usos del territorio y del patrimonio construido, así como del funcionamiento y las servidumbres de la ciudad y de los problemas de sus habitantes. En tercer y último lugar, en un proceso de participación ciudadana que interaccione con el núcleo administrativo y con el sistema de información antes mencionados, ya que no cabe revitalizar la ciudad como proyecto sin contar con los ciudadanos. Este marco es el que permitiría definir, con amplio respaldo social, los objetivos específicos del urbanismo que hacen referencia al modelo de ciudad, a la calidad y diversidad del tejido urbano o a la reducción de los impactos ambientales más negativos.
Para suplir el actual abandono de los poderes públicos en sus competencias sobre la ordenación integrada del territorio, habría que superar la actual dispersión de competencias redefiniendo órganos supra-municipales y supra-regionales, que establezcan instrumentos y directrices para gestionar en régimen de escasez el territorio, con sus diversas calidades y elementos de patrimonio natural y cultural.
Este objetivo debería ser prioritario a nivel estatal y de la UE. Los municipios del litoral o próximos a las grandes aglomeraciones de población, deberían recibir directrices y compensaciones orientadas a primar la conservación de sus recursos naturales, y no solo presiones de demandantes y promotores que apuntan a explotar y destruir dichos recursos.
El hecho de que los ingresos de los municipios dependan hoy sobre todo de la expansión urbana y de las plusvalías generadas, no solo atenta contra la conservación patrimonial, sino también contra la equidad. De ahí que las compensaciones económicas sean un instrumento a utilizar conjuntamente en favor de la conservación y la equidad.
La simple información sobre los desarrollos urbanísticos previstos en el conjunto del territorio constituye el primer paso para desactivar previsiones de crecimiento que rayan en el absurdo. Un municipio puede prever desarrollos que multipliquen varias veces su parque de viviendas hasta colmatar de edificios e infraestructuras su territorio, pero resulta un sinsentido que todos los municipios y regiones lo hagan a la vez. De ahí que la consideración agregada de las desmesuradas previsiones actuales sería el primer paso para evidenciar la necesidad de recortarlas consensuadamente.
Además, ha de conocerse bien la naturaleza de los espacios y ecosistemas cuya destrucción representa a menudo una pérdida patrimonial irreversible, que no aparece registrada en contabilidad económica habitual. La información sobre los umbrales a partir de los cuales la explotación o deterioro de los recursos naturales desemboca en pérdidas irreversibles es fundamental para establecer la capacidad de carga del territorio y regular los usos atendiendo al principio de precaución.
La jerarquía de criterios llamados a regular la ordenación del territorio no puede apoyarse solo en criterios técnico-científicos. El mosaico de calidades y usos del territorio y sus valores patrimoniales a preservar ha de concretarse, junto a los instrumentos de gestión, con el apoyo consensuado de la población a todos los niveles.
Lograr este consenso requiere promover procesos de participación e información transparente sobre los posibles escenarios territoriales, hasta definir objetivos de conservación e instrumentos de gestión ampliamente consensuados.
Este consenso democrático, amplio y transparente, que difiere de aquel otro habitualmente elitista y reservado propio de las “operaciones” urbanísticas, es el que debe respaldar la nueva disciplina del territorio y el urbanismo de la que tan necesitado se encuentra nuestro país.
Conseguir que el presente boom inmobiliario desemboque en un “aterrizaje” lo más “suave” posible exige volver a rentabilizar el patrimonio inmobiliario mediante rentas (de alquileres) y no mediante plusvalías (de ventas), contando con un marco institucional propicio para ello que trasciende el campo del urbanismo, afectando a temas como la fiscalidad o la seguridad jurídica. Pues se trata de replantear la financiación de los ayuntamientos y de ofrecer nuevas fuentes de rentabilidad a los inversores propietarios potenciando los alquileres, para evitar que, cuando el presente boom se enfríe, traten de obtener liquidez precipitando las ventas y forzando el derrumbe de los precios.
El objetivo anterior se debe de complementar con el de potenciar la vivienda social, no mediante nuevas promociones, sino reutilizando para este fin el enorme stock de inmuebles y viviendas desocupadas o secundarias. Un ejemplo en este sentido ha sido desarrollado por el gobierno de Euskadi, a base de tomar en alquiler, a precios de mercado, viviendas desocupadas, o escasamente utilizadas, y realquilarlas a precios subvencionados a personas necesitadas. Esta política de vivienda social se ha revelado más inmediata, más barata económicamente y menos dañina ecológicamente que la de comprar suelo y construir viviendas nuevas.
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Grupo de Comunicación La Cerca
