Intensificación del ajuste del sector inmobiliario

Después del que llegó a triplicar el valor de la vivienda en los últimos diez años, a partir de 2006 comenzó a notarse una ralentización del mercado.

El mayor incremento del precio de la vivienda libre, según datos oficiales, se registró en 2003, cuando llegó a aumentar un 18,4%.

Sin embargo, en 2006 se inició un ajuste en la demanda de vivienda que, según reflejan los datos más recientes, se está intensificando en los primeros meses de este año.

Mientras que en 2006 el incremento fue del 9,8%, en 2007 la cifra ya bajó hasta el 4,8% y ha sido en el primer trimestre de este año cuando se ha producido una caída real de los precios, a un 3,8%, por debajo ya de la inflación.

Las expectativas de una mayor caída de los precios en los próximos meses contribuyen a estancar todavía más la demanda. Según el Instituto Nacional de Estadística, la compraventa de viviendas disminuyó un 24,4% en febrero de 2008 respecto al mismo mes de 2007 y la contratación de hipotecas registró un descenso del 25,8%, la mayor caída desde 2003.

La subida del principal tipo de interés de referencia del mercado hipotecario, el Euríbor a 12 meses, que ha cerrado el mes de abril con el nivel más alto en ocho años, un 4,82%, ha provocado un intenso deterioro de los ratios de accesibilidad de la vivienda de las familias españolas.

Aunque el ajuste en la demanda de la vivienda es un proceso que se inició hace aproximadamente dos años, la actividad ha respondido de manera tardía, aunque cada vez más intensa, a esta desaceleración.
Finalmente, este año el retraimiento en la demanda de viviendas ha motivado un resentimiento en el sector de la construcción que, según el Ministerio de Vivienda, tras alcanzar la cifra de más de 800.000 viviendas construidas en España en 2006 (más inmuebles que en Reino Unido, Alemania y Francia juntas), ha caído un 19%, hasta 616.000.

Previsiones para el mercado inmobiliario

La mayoría de las previsiones sobre el futuro del mercado inmobiliario vaticinan para los próximos meses mayores caídas de los precios de la vivienda, un brusco parón en la construcción y una contracción de la inversión residencial.

El Ministerio de Vivienda, en coincidencia con la opinión de todos los promotores, señala que el mercado de la vivienda logrará normalizarse a partir de 2010, una vez se encuentren oferta y demanda y se estabilicen los diferentes indicadores.

Por su parte, el Ministerio de Economía y Hacienda reconoce en la “Síntesis de Indicadores Económicos” del pasado mes de marzo que la economía española ha intensificado en los primeros compases de este año 2008 la tendencia a la desaceleración iniciada en el segundo trimestre de 2007, como consecuencia de una menor pujanza en el ritmo de crecimiento del consumo de los hogares y de una mayor ralentización en el sector de la construcción, especialmente en lo que se refiere al segmento residencial.

En este sentido, señala que indicadores adelantados como los visados de dirección de obra, que experimentaron en enero un retroceso interanual del 43,8%, la tasa más negativa en cuatro meses, apuntan a que se prolongará el proceso de ralentización de la construcción.

Medidas del Gobierno de España ante la crisis

Para que la economía española se mantenga en vigor ante la desaceleración, el pasado 18 de abril el Consejo de Ministros aprobó el Decreto Ley de Medidas Urgentes de Impulso a la Actividad Económica. Las recientes medidas que ha diseñado el Gobierno se orientan alrededor de dos ejes: uno, de carácter social, con medidas de protección a los trabajadores, empresas y familia; y otro, de caracter económico, para impulsar la economía desde el Presupuesto en esta fase de menor crecimiento.

En cuanto a las medidas adoptadas en el ámbito impositivo, la nueva deducción de cuatrocientos euros en el IRPF va a permitir aumentar la renta disponible de las familias y trabajadores.

Asimismo, se va a promover la rehabilitación de edificios mediante una mejora del tratamiento fiscal. Las obras en un edificio se considerarán rehabilitación cuando su coste supere el 25% del precio de compra, sin incluir el precio del suelo, con lo que se amplía el número de obras que se beneficiarán de una fiscalidad más ventajosa, ya que podrán recuperar el IVA soportado.

Una tercera medida en términos fiscales es la decisión del Gobierno de eliminar el gravamen del Impuesto sobre el Patrimonio, de forma que la declaración que vamos a presentar este año, que corresponde al año 2007, es la última declaración que se va a presentar.

Otro paquete de medidas está vinculado a ayudas al mundo hipotecario y ayudas a la liquidez, entre las que cabe destacar la ampliación sin costes del plazo de las hipotecas y la aceleración de las devoluciones del IVA, de manera que se produzcan mensualmente en el mismo ejercicio. En cuanto a esta última medida, el ministro Solbes ha matizado que no se aplicará hasta el ejercicio 2009, ya que habrá que poner en marcha todo un sistema informático.

Finalmente, se ampliará la línea de avales que el Instituto de Crédito Oficial (ICO) está dando hoy al sector financiero para la titulización de créditos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda protegida, que pasarán de tres mil millones a cinco mil millones.

El nuevo modelo de vivienda propuesto por ofrece estímulo y seguridad al constructor

El pasado 17 de abril, el presidente de Castilla-La Mancha, , anunciaba en el Parlamento Autonómico un Pacto por la Vivienda, consistente en la creación de un nuevo tipo de Viviendas de Iniciativa Público-Privada (VIPP), que serán construidas a iniciativa privada pero con una doble garantía por parte del Gobierno, comprador desde el día del inicio de obra y financiador para su construcción.

Este Pacto también incluye un amplio y ambicioso paquete de reformas legales que tendrán la finalidad de agilizar los procesos de gestión de suelo y que están dirigidas principalmente a facilitar la construcción de viviendas, así como la corroboración por parte del Gobierno regional de su compromiso por garantizar el acceso a la vivienda a todos los castellano-manchegos que la necesiten.

La aprobación de la Ley de Creación de la Empresa Pública de Gestión de Suelo de la Región garantiza la agilidad para una gestión más adecuada de la actividad de compra, urbanización y venta de terrenos necesarios para llevar a cabo las políticas de vivienda y terreno industrial.

Según explicó el presidente Barreda, en Castilla-La Mancha hay más de 40.000 personas solicitantes de vivienda y el sector de la construcción y afines es muy relevante para la economía de esta Comunidad Autónoma. Para dar solución a la demanda de los primeros e impulsar la actividad de la construcción, tan necesaria en estos momentos, el Ejecutivo castellano-manchego propone este Pacto por la Vivienda que, al garantizar el comprador, ofrece estímulo y seguridad al constructor.

Censo sobre demanda real de VPO

El Ministerio de Vivienda impulsará el Pacto Estatal de Vivienda como estrategia para que la actividad de la construcción se adapte a las necesidades reales de los ciudadanos. Así, se ha propuesto cumplir con la propuesta electoral del Gobierno de ofertar 150.000 nuevas viviendas protegidas al año, hasta llegar a un millón y medio en un plazo de diez años.

La ministra de Vivienda, , ha pedido a los más de 8.000 ayuntamientos que hay en España, a través de la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), la elaboración de un censo en el que se recoja la demanda social real de vivienda de protección oficial. De esta manera, el Ministerio dispondrá de una herramienta clave para abordar la planificación de la edificación de vivienda pública en los próximos cuatro años de legislatura.

Además, Corredor ha solicitado al presidente de la FEMP que informe al Ministerio del número de metros cuadrados de suelo público del que disponen los municipios españoles y de cuánto suelo serían capaces de liberar.

Colocación de parados del sector de la construcción

En los últimos meses, el reajuste de la actividad de la construcción está ocasionando un incremento del paro en el sector, al tiempo que otros ámbitos de la economía aumentan su empleo e, incluso, permanecen ofertas sin cubrir en determinadas actividades.

Por ello, el Ministerio de Trabajo e Inmigración ha elaborado el Plan Extraordinario de Orientación, Formación Profesional e Inserción Laboral, que forma parte de las medidas adoptadas por el Gobierno para hacer frente a la desaceleración del crecimiento de la economía.

Con el fin de aumentar las oportunidades de empleo de medio millón de desempleados, a través del Plan del Ministerio de Trabajo, se establecerá una red de atención personalizada y directa de los desempleados con la contratación de 1.500 orientadores profesionales, que se encargarán de realizar itinerarios personalizados de inserción laboral para cada parado, reforzando los mecanismos de acceso al empleo y facilitando el trasvase de trabajadores a actividades más dinámicas en la creación de puestos de trabajo.

Además, el trabajador, durante el proceso de desarrollo de su itinerario personalizado y de búsqueda de empleo, podrá recibir una ayuda económica de 350 euros al mes durante un máximo de tres meses.

La crisis del sector en Albacete

En la ciudad de Albacete, el número de viviendas recién construidas que no se han vendido por la desaceleración del mercado inmobiliario se estima que puede estar entre 2.000 y 3.000.

Para Bienvenido Rosa, presidente de la Federación Regional de Empresas Constructoras de Castilla-La Mancha (FERECO) y presidente de la Asociación Provincial de Empresarios de la Construcción de Albacete (APECA), en lo que se ha venido llamando burbuja inmobiliaria no ha participado todo el sector, sino aquellos constructores que se han dedicado a construir en exceso y que son precisamente los que ahora, ante la desaceleración, están teniendo problemas para vender tantos pisos como antes, ya que el ritmo de la venta ha disminuido respecto a ejercicios anteriores.

A la hora de señalar qué o quiénes han contribuido al excesivo encarecimiento de la vivienda en los últimos años, Bienvenido Rosa asevera que el principal causante ha sido el encarecimiento del suelo que se ha producido por diversos factores, pero fundamentalmente apunta a la lentitud con la que se están construyendo los sectores, desde que se comienzan las tramitaciones hasta que finalmente se empiezan las obras, bajo su punto de vista, pasan demasiados años.

Aunque muestra su convencimiento en que la Ley del Suelo se aprobó con el fin de crear suelo a buen precio, el presidente de FERECO sugiere que al final el suelo ha quedado bajo el control de ciertas empresas que se pueden permitir llevar a cabo un gran número de viviendas, lo que ha contribuido a que otros constructores no encuentren terrenos para realizar sus obras.

Ante esta situación, Bienvenido propone que los sectores que se están desarrollando en la ciudad deberían ser más pequeños para que haya más empresas con opción a construir en ellos, con lo que además se evitaría también que algunos propietarios de terrenos rústicos, con el fin de obtener grandes beneficios por la venta de sus propiedades, entorpezcan el desarrollo de los sectores retardando toda la tramitación que se requiere para iniciar la construcción.

Por otra parte, Bienvenido Rosa cree que el Ayuntamiento también está contribuyendo a esa lentitud administrativa, por lo que debería haber, en su opinión, una mayor coordinación entre los técnicos, así como exigencias en el cumplimiento de plazos a la hora de obtener la documentación necesaria para inciar las obras, ya que si la ejecución de las obras se retrasa mucho, en este caso debido a los trámites burocráticos, indudablemente se produce un encarecimiento del suelo que posteriormente repercute en el comprador.

En cuanto a la actual crisis, Bienevendio Rosa, que aclara que es la cuarta que él ha vivido desde que se dedica al sector, cree que el mercado no se regularizará hasta dentro de un año y que serán, sobre todo, las grandes empresas constructoras y promotoras las que van a apreciar la intensificación del estancamiento que se está produciendo.

No obstante, el presidente de FERECO confía en que las empresas que no se han dedicado a realizar grandes parques de viviendas puedan seguir dando salida a sus construcciones, siempre y cuando lo hagan a un precio razonable, en consonancia con los sueldos medios.

El Ayuntamiento de Albacete, a través de URVIAL, está construyendo numerosas viviendas de VPO

En Albacete se está elaborando actualmente el Plan de Ordenación Municipal, que según indica la alcaldesa de la ciudad, , “no solamente repiensa el Albacete actual sino que es un proyecto con un horizonte de veinte años y en el cual es importante la opinión de todos los agentes implicados en el ámbito de la construcción, por lo que están teniendo voz para que nos puedan dar su perspectiva”, asegura, para añadir que se ha creado la Gerencia de Urbanismo para dar respuesta a la necesidad de poner suelo a disposición.

Otro de los instrumentos que agiliza la construcción de vivienda con algún tipo de protección oficial en Albacete es la Sociedad Municipal de Gestión Urbanística URVIAL, que en 2008 tiene previsto iniciar tres promociones de Vivienda de Protección Oficial (VPO) en régimen de venta. Además, este año se está efectuando la entrega de las viviendas ya construidas en las calles Doctor Alonso Cortés, Maratón y Rosario.

Según los presupuestos, también hay proyectos para construir viviendas en régimen de alquiler, a lo que la Alcaldesa añade la construcción de dos centros socioculturales que van a empezar construirse en breve y que serán una realidad en los próximos años.